Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Berlin, mais souhaitez mettre votre bien en vente, vous vous posez sûrement certaines questions. Pour y répondre, nous avons interrogé David Nguyen Viet, fondateur et gérant d’ADEN IMMOBILIEN, l’agence immobilière française de référence à Berlin.
- je quitte Berlin et souhaite vendre mon appartement, quelle procédure suivre ?
- je change de quartier à Berlin et souhaite acheter un nouveau bien
- je veux connaitre les diagnostics/études obligatoires à réaliser avant la vente de mon appartement
- je souhaite connaitre l’imposition qui s’applique à ma vente immobilière
- je suis résident fiscal français, à qui payer les taxes relatives à cette vente immobilière ?
- je souhaite être accompagné de A à Z pour vendre mon appartement
- j’envisage de revendre assez vite mon appartement après son achat
- je choisis la mise en vente ou en location ?
- existe-t-il des lois empêchant le marché immobilier de s’emballer?
Vivre à Berlin : J’ai acheté un appartement à Berlin lors de mon expatriation, je souhaite maintenant le vendre car je quitte la ville, quelle procédure suivre ?
David Nguyen Viet : Nous rencontrons souvent ce cas de figure. La procédure est assez simple pour vous car nous nous occupons de tout : nous faisons une estimation gratuite en 48h et analysons avec vous la meilleure solution pour vendre votre appartement à Berlin et notamment le planning de votre vente.
Pour les visites, il existe 2 possibilités : soit nous anticipons votre départ et nous faisons une vente longue pour que l’entrée dans l’appartement des nouveaux propriétaires se fasse après votre départ, soit il est plus complexe de l’anticiper et dans ce cas, nous recommandons de faire les visites et la vente après votre départ pour ne pas ajouter de stress à la situation.
Nous avons de nombreux clients français ou francophones dans le monde qui justement sont très sécurisés par notre accompagnement de A à Z en français. Nous avons un processus 100% digital qui permet de réaliser toute la vente de votre bien à distance.
Nous souhaitons changer de quartier et vendre l’appartement actuel pour en acheter un nouveau, quels sont les délais à prévoir pour éviter de se retrouver sans logement ?
DNV : Entre nos premiers contacts et le transfert de propriété, il faut prévoir environ 4 mois. Il faut compter environ 30 jours pour réserver un appartement à Berlin (ou trouver un acheteur). Puis il faudra attendre un mois à partir de la réservation pour se rendre chez le notaire. A partir de ce moment, il faut compter environ 2 mois supplémentaires pour les différentes vérifications, purger les droits éventuels de préemption, effacer les dettes et procéder à l’inscription dans le registre foncier.
Vous avez raison, il y a des propriétaires qui souhaitent vendre leur appartement avant d’acheter un nouveau bien. Cela provient du fait que pour toute offre d’achat, vous devez présenter une solution de financement (en apport, crédit…). Il est donc beaucoup plus confortable pour vous de connaître vos possibilités avant de faire une offre pour un appartement.
Chez ADEN Immobilien, nous préconisons dans un premier temps de regarder avec vous si votre appartement est un bien recherché (une simple recherche de 5 min dans notre base de données est suffisante) puis de voir avec vous quel projet d’habitation vous souhaitez.
Cette combinaison de vente en cascade se gère très bien, nous n’avons jamais connu de propriétaires sans logement entre la période de vente et d’achat.
Quelles sont les études obligatoires à fournir pour la vente immobilière en Allemagne ?
DNV : Il n’y a pas de dossier technique obligatoire à fournir à part le passeport énergétique de l’immeuble qui est fourni par le syndicat de la copropriété.
Même s’il n’est pas obligatoire par la loi, nous remarquons désormais que le propriétaire doit fournir systématiquement un métrage officiel – Wohnflächeberechnung – de l’appartement dans le cadre du financement des acheteurs.
Comment suis-je imposé lors de la vente d’un appartement à Berlin ?
DNV : Le principe d’imposition immobilière en Allemagne est sensiblement le même qu’en France mais il est plus avantageux si vous détenez le bien depuis plus de 10 ans.
Comme en France, il faut distinguer 2 cas : soit vous êtes propriétaire occupant de votre appartement à Berlin, soit vous êtes propriétaire et vous mettez en location votre bien.
Si vous êtes propriétaire et que vous habitez dans l’appartement, que ce soit en résidence principale ou secondaire, il n’y a aucune taxe sur la plus-value immobilière en Allemagne lors de la revente.
Au contraire, si vous êtes propriétaire bailleur, vous avez une exonération de taxe sur la plus-value immobilière en Allemagne dans le cas d’une revente du bien 10 ans après la date d’achat. Dans le cas où vous avez loué votre appartement à Berlin et que vous le revendez avant 10 ans, il vous faudra faire une déclaration en Allemagne et vous aurez un impôt progressif sur la plus-value, en fonction du montant et de vos autres revenus générés en Allemagne.
Il faudra également vérifier, en fonction de votre pays de résidence et des conventions entre celui-ci et l’Allemagne, si une taxe sur la plus-value existe dans votre lieu de résidence et voir comment éviter la double imposition.
Il est toujours possible de faire sa déclaration seul mais nous conseillons toujours à nos propriétaires de faire appel à un spécialiste fiscal lors de la vente d’un appartement à Berlin.
Je ne suis plus résident fiscal en Allemagne mais en France, à qui dois-je payer les taxes liées à la vente de mon bien ?
DNV : Si vous vendez un bien en Allemagne, que vous soyez fiscalisé en Allemagne ou en France, vous devez faire une déclaration en Allemagne.
Il existe alors 2 possibilités:
- vous ne payez pas d’impôts sur la plus-value si c’est votre résidence principale, secondaire, ou si vous avez acheté l’appartement il y a plus de 10 ans
- vous payez un impôt sur la plus-value si vous vendez un appartement que vous avez mis en location et dont vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans
Cet impôt n’est pas un pourcentage fixe de la plus-value immobilière mais un pourcentage progressif selon le montant de la plus-value et de vos autres revenus en Allemagne.
Si ensuite vous êtes fiscalisé en France, la convention fiscale franco-allemande a été modifiée en 2016. Il est nécessaire dorénavant de faire une déclaration en France et vous serez ensuite assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière en France sur le même principe qu’un bien situé en France. La convention entre les 2 pays permet cependant d’éviter la double imposition.
Afin d’optimiser la situation de nos propriétaires, nous travaillons dans ce cas avec des experts fiscalistes allemands et francophones.
Je précise que si vous ne rentrez pas en France mais allez dans un autre pays, il faudra bien voir les conventions fiscales entre l’Allemagne et ce pays. Certains pays continuent d’appliquer la règle ‘l’impôt sur la plus-value a lieu dans le pays dans lequel est situé le bien immobilier”, ce qui peut être très avantageux.
Est-ce qu’ADEN Immobilien peut m’accompagner de A à Z pour la vente de mon appartement ?
DNV : Notre agence est française et présente à Paris et Berlin. Nous accompagnons depuis 2008 beaucoup de français qui achètent ou vendent leur appartement à Berlin et également dans le reste de l’Allemagne. Nous vous accompagnons de A à Z, que ce soit pour la vente ou la location de votre appartement. Nous avons réalisé plus de 2000 transactions en Allemagne depuis 2008, ce qui fait de nous l’un des acteurs les plus importants de Berlin dans l’immobilier.
Nous essayons de rendre ce moment le plus simple pour vous. Notre particularité est que toute la procédure se déroule en français afin de simplifier au maximum vos démarches.
Nous organisons l’évaluation de votre appartement et fournissons un certificat de valeur pour les banques si besoin. Nous mettons en place une stratégie de commercialisation avec vous et regardons par exemple si des travaux sont nécessaires en amont de la commercialisation. Si besoin, nous avons des partenaires pour les rénovations. Même si nous sommes très humains dans notre approche avec les propriétaires (nous vous invitons à voir les avis Google à ce sujet), nous sommes l’agence immobilière à Berlin qui propose le plus d’outils digitaux dans le but de faciliter votre vente : photos professionnelles, visite virtuelle 360°, ameublement virtuel, voire même rénovations virtuelles si besoin.
Pour la fiscalité, nous avons également des partenaires en Allemagne et en France pour vos déclarations, si cela est nécessaire.
Les actes notariés peuvent également être rédigés en français.
Puis-je revendre assez vite mon appartement, après une rénovation par exemple ?
DNV : Il n’y a pas de loi interdisant une revente rapide de votre appartement.
La question se pose plutôt pour l’imposition de la plus-value et les pénalités bancaires. En effet, si vous revendez tout de suite, vous serez tenu de payer l’impôt sur les plus-values, sauf à démontrer que ce bien a été acheté pour un usage personnel.
Pour les banques allemandes, il est très fréquent de devoir payer des pénalités lorsque vous faites un remboursement anticipé. Ces pénalités correspondent au montant des intérêts à payer sur la durée restante du crédit.
Est-ce que je dois vendre ou louer mon appartement ?
DNV : C’est une question sans réponse automatique.
Je dirais personnellement que je vendrais mon appartement si j’ai besoin de cet argent afin de changer de logement ou en cas de besoin de liquidités pour un projet ou encore parce que je change de pays ou de ville et que je n’ai pas envie de m’occuper de la gestion de ce bien.
Si je le vends maintenant, je suis certain de connaître le montant que je vais avoir sans me préoccuper des fluctuations futures du marché. En plus, si j’habitais dans cet appartement, je n’aurais pas d’impôt sur la plus-value à payer au moment de la revente.
D’un autre côté, si je le vends maintenant, je me prive d’un revenu complémentaire pendant des années. A contrario, il est toujours consommateur de temps de suivre ou de gérer une location, encore plus en ce moment avec les différentes lois à Berlin. Mais je dirais que l’élément déterminant est la taxe sur les plus-value. En effet, à partir du moment où vous mettez le bien en location, vous devrez payer des impôts sur la plus-value si vous décidez de le vendre avant 10 ans de détention.
Comme vous pouvez le remarquer, ce n’est pas une question simple mais je dirais qu’en règle générale, il est difficile de passer d’un projet d’achat pour habitation à un projet d’investissement. Nous constatons dans une grande majorité que les propriétaires occupants vendent en général leur bien quand ils déménagent, souvent à cause de la taxation sur la plus-value qu’entrainerait la mise en location.
Existe-t-il des lois pour protéger le pouvoir d’achat des Berlinois en empêchant le marché immobilier de s’emballer ?
DNV : Il y a des lois qui interdisent certains types de travaux dans des quartiers protégés – Milieuschutz-, où des travaux dits « de luxe » sont interdits ou plutôt soumis à une autorisation préalable (par exemple, modernisation de salle de bains, modifications du plan de l’appartement avec transformation de 1 en 2 pièces, réunion de deux lots, … ) dans le but de conserver la mixité sociale du quartier.
Enfin, il y a des lois concernant le ralentissement de l’augmentation des loyers : Mietpreisbremse.
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